Milano, 21 ottobre 2009 

Buone notizie per chi ha stipulato un mutuo e vuole applicare la surroga del finanziamento immobiliare passando dalla propria banca ad un’altra. Il Decreto Fiscale, approvato nelle ultime ore dal Consiglio dei Ministri, agevola infatti l’applicazione della surroga imponendo alle banche dei tempi limite al trasloco del mutuo, altrimenti scattano puntuali delle sanzioni pecuniarie. In questo modo, si vuole rendere più fluida una procedura che risale ai tempi dei Decreti Bersani ma che molto spesso gli istituti di credito hanno applicato in maniera a dir poco personalizzata sia facendo una vera e propria “melina�, sia in alcuni casi anche applicando al mutuatario costi non dovuti per effetto di una errata applicazione delle norme. Il Decreto Fiscale, in particolare, impone alla “vecchia banca� un tempo limite di trenta giorni per il trasloco del mutuo, altrimenti scattano a suo carico le sanzioni pecuniarie; le stesse sanzioni, tra l’altro, possono essere “scaricate� sulla nuova banca se è quest’ultima, invece, che ha la responsabilità nel mancato trasloco entro i termini imposti dalla Legge. Di conseguenza, nel prossimo futuro si vedrà se questo nuovo “giro di vite� sulla surroga sarà tale da permettere liberamente ai mutuatari di traslocare il mutuo senza costi e senza perdite di tempo, cogliendo i vantaggi offerti dalla “nuova banca� in termini di durata del finanziamento immobiliare ma, soprattutto, in termini di tassi di interesse applicati.

Euribor ancora in discesa. L'ingente quantità di liquidità iniettata la scorsa settimana dalla Banca centrale europea (Bce) con l'inedita asta a 12 mesi ha spinto oggi il tasso interbancario a un mese al minimo storico di 0,76% (1,11% la scadenza a 3 mesi), fornendo quindi un'ulteriore boccata d'ossigeno a tutte le famiglie che hanno un mutuo variabile (mensile, trimestrale o semestrale) parametrato al tasso rilevato in questi giorni di fine giugno. Gli analisti si interrogano adesso sui possibili scenari futuri e puntano ormai l'attenzione sulla riunione Bce di giovedì prossimo: una nuova riduzione del costo del denaro in Europa (ipotesi da non escludere a priori) aprirebbe la porta a ulteriori ribassi per l'Euribor. In caso contrario, per i tassi interbancari è invece da mettere in conto una fase di assestamento attorno all'1 per cento. Su Mutui24 le previsioni di Aritma I.F. sull'andamento di Euribor e Irs nei prossimi mesi.

Si comprano meno case, crollano i mutui, ma chi - comunque sia - decide di indebitarsi per investire nel mattone sceglie un prestito a tasso variabile piuttosto che uno a tasso fisso. E' così che la crisi incide sul mercato immobiliare. I numeri parlano chiaro: secondo dati Assofin, nel primo trimestre di quest'anno le erogazioni di nuovi mutui hanno registrato una flessione del 32,5 per cento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. "La fine del ciclo espansivo del mercato immobiliare e la crisi finanziaria - spiega Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin - ha fatto emergere una maggiore prudenza sia nella domanda di mutui, sia nella disponibiltà delle banche a concederli. Si sono ridotti gli importi e le durate medie dei finanziamenti, ma anche le operazioni che coprono oltre l'80 per cento del valore dell'immobile". Detto questo, chi decide di aprire un mutuo sempre più spesso - attratto dalle migliori condizioni ottenibili in questo periodo - opta per il tasso variabile. Dai dati dell'Osservatorio di MutuiOnline emerge che la richiesta di mutui a tasso "ondeggiante" è più che raddoppiata, passando dal 18,2 per cento del primo semestre 2008 al 47,4 dei primi cinque mesi di quest'anno. In verità gli esperti consigliano di andarci piano, perché il variabile è, per definizione, molto sensibile all'andamento dall'economia: ai primi segnali di ripresa i tassi ricominceranno a correre e le rate lieviteranno. L'esperienza vissuta dai molti mutuatari che negli anni scorsi avevano optato per il mutuo a tasso variabile dovrebbe indurre alla massima cautela. Un solo esempio è sufficiente per dimostrare il vero e proprio dramma vissuto da chi, da un mese all'altro, si è visto non in grado di far fronte al debito: nel maggio 2005 l'Euribor a 1 mese/365 quotava 2,13 per cento, a fine settembre raggiunse il suo picco con il 5,12 (più che raddoppiando in pochi mesi). Ora, l'improvvisa crisi finanziaria ha "miracolato" i mutuatari a tasso variabile. L'Euribor a un mese/365 è addirittura sotto la soglia dell'1 per cento fissato dalla Bce. Ottime condizioni quindi per chi accende un mutuo variabile: per mutui ventennali di 100 mila euro la differenza con il tasso fisso può raggiungere i 150 euro al mese. Ma è opportuno che chi ha intenzione di chiedere un finanziamento immobiliare non si faccia abbagliare da tassi che ora sono ridotti al lumicino, ma che non dureranno all'infinito. "Chi vuole approfittare del momento - spiega Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline - dovrà pianificare le possibili impennate dei tassi e ragionare sulle sue possibilità di reddito nel medio e nel lungo periodo". La carta da giocare per una maggiore tutela è quella di scegliere un finanziamento a tasso "ondeggiante" che preveda, però, l'intervento di un ombrello protettivo, cioè un tetto oltre il quale il tasso non potrà comunque andare. Sono leggermente meno convenienti, ma forniscono una garanzia. L'"Mps Protezione" a tasso variabile con cap proposto da Monte Paschi di Siena prevede, per esempio, un tasso massimo garantito del 5,50. Attualmente i mutui a tasso fisso oscillano fra il 5,36 e il 6,25 per cento.